일본 부동산은 상승 증~
일본 부동산은 상승 증~
광풍의 부동산 버블이 꺼지면서 오랫동안 침체를 겪었던 일본의 부동산은 2013년부터 서서히 기지개를 켜고 있는 상황이다. 요즘 뉴스를 보면 엔저와 경기회복 기대감을 등에 업고, 외국 자본들의 일본 부동산 구입이 급증하고 있다.
이에 부동산 가격도 급등세를 보이고 있는데, 일본부동산연구소에 따르면 2015년 1월부터 4월까지 도쿄 중심지 신축 맨션아파트 평균 가격은 6220만 엔을 기록해 10년 전보다 26.5%가 뛴 것으로 나타났다.
실제로 건설업계가 수도권에서 분양하는 목조주택과 맨션의 분양은 순조롭게 진행되고 있다.
일본 중앙은행 BOJ는 일본 3대 도시 지역이 5년간의 하락세를 끝내고 2년 연속 토지가격 상승세를 보인다고 평가하였다. 또한 많은 전문가들도 2020년 도쿄 올림픽 때까지는 가격 오름세가 이어질 것이라고 평가한다
주지하시다시피 일본은 지진이 발생하고 있는 국가라서 고층 맨션을 별로 안 짓고 저층 주택을 많이 짓는 국가다. 법으로 규제된 용적률 100~150%의 저층주택 지역이 많아서 한국과 같은 고층아파트가 별로 없다. 버블시기에 도쿄 인근에 맨션아파트 단지를 많이 만들었지만 인구감소와 더불어 노령화로 인하여 인기가 떨어져서 지금은 빈집이 늘어나고 있어 황폐화가 진행되고 있다고 한다. 네리마구의 히카리가오카같은 고층 맨션이 즐비하고 녹지가 많은 곳도 있지만 이곳 역시 예전에 비해 인기가 떨어졌다. 한국도 아파트의 인기가 시들해졌고 단독주택의 토지가 강세를 이어가지만 일본에서는 예전부터 잇코다테(一戸建て)라는 단독주택을 선호한다. 지진이 많은 만큼 내진 설계와 건축이 최고도로 발전한 나라여서 건축물이 튼튼하고 웬만한 진도 5도~6도 지진에도 끄떡없다.
1981년의 건축기준법 개정에서는 진도 5정도에서는 경미한 손상, 진도 6~7 정도에서는 붕괴되지 않도록 하는 설계기준을 제정했다.
건축시 이 내진 기준을 강도 높게 요구하고 있고 이를 철저하게 검사하여 조금이라도 위반하면 가차 없이 건축물의 해체를 명령한다.
실제로 내가 본 중에서도 그런 사례가 있다. 신주쿠의 7충 건물이 몇 년 전에 신축 완공되었지만 내진이 부족하다고 하여 해체되어 다시 짓는 것을 보았다.
....좀 서론이 길어졌는데 몇 년 전부터 도쿄에서 수익형 부동산을 생각하고 있었다.
올해부터 급격한 엔저와 더불어 경기회복이라는 쌍두마차가 오는 기회라서....
하늘 모르고 오르던 한창때의 버블시기에는 <꿈에 그리는 단독주택>이라는 말처럼 토지 딸린 단독주택은 비싸서 엄두를 내지 못했다고 한다. 버블이 꺼지고 난 후에 속절없이 추락해 버렸지만 최근 오르기 시작한 주택 값은 그리 만만한 가격이 아니었다. 하지만 엔저가 된 현시점에 지금의 환율로 환산하여 서울의 땅값을 생각하면 도쿄의 토지도 살만한 것이었다.
여기서는 일본의 중개업소와 수수료와 금융기관의 대출등에 대해서 소개해보기로 한다.,
부동산 중개업소와 수수료 일반 부동산 중개업자들은 레인즈라는 중개사이트를 이용하여 중개를 해주는데, 이는 부동산 중개업소와 법인들만의 회원제로 운영을 하고 있다. 또한 참고로 한 것이 일반인들도 볼 수 있는 아래의 사이트. 야후 부동산 http://realestate.yahoo.co.jp/ 스모 http://suumo.jp/ 홈즈 http://www.homes.co.jp/satei/kani/
어느 것을 이용하든 부동산 중개업소의 수수료를 지불해야 하는데 매매인 경우에는 거래 금액의 3% 외 사무수수료로 6만 엔을 지불해야 한다. 가령 부동산이 5000만 엔이라면 150만 엔과 사무수수료 6만 엔 도합 156만 엔을 지불해야 한다.
이는 10엔당 100원으로 환산하면 약 1500만원인데 세상에 이럴 수가... 싶다. 참고로 한국은 금액에 따라 다소 차이가 나지만 0.4%정도.이를 보니 일본 국회의 정치가들은 서민들을 생각하는 마음이 전혀 없는 것 같다. 이외에 등기 시에 사법서사라고 불리는 법무사 비용은 물론 별도로 지불해야 한다. 야후 사이트에 수수료 무료라고 있지만 이는 극히 드물고 매매도 잘 안 되는 요주의 매물이 대부분이다. 정말 엄청난 수수료를 받으면서 해주는 일이 별로 없는데 직거래가 없어서 울며 겨자 먹기로 내야만 한다. 신주쿠 소재의 한국인들이 운영하는 중개업소를 두세군데 가 보니 임대차가 주 영업이라서 토지나 주택의 시세는 잘 모르고 있어 도움이 안되었다.
이왕 수수료 이야기가 나왔으니 또 하나 예를 들어보면 법무국 등기소에 들려서 등기부등본을 발급받으니
1통 600엔, 집합건물 이외의 단독주택은 토지, 건물 등본이 별도니까 두통에 1200엔이다.기계로 발급받아도 같은 금액이다.
한국의 6배이니 정말 대단히 비싸다.
참고로 한국은 거의 자동발급기에서 발급받는데 1000엔이고 구청이나 일부 동사무소의 자동발급기에서도 손쉽게 발급받을 수 있다.
금융기관의 대출
대출 이자가 낮아서 대출을 받아볼까 해서 금융 기관에 들려 문의를 해 보니 한국과 다른 점이 많았다.
일부 일본의 일부 초대형 은행은 부동산 담보로 대출해주지 않는 곳도 있다.
보통은 거래 시에 중개업소를 통하여 은행을 선정하여 주택론을 신청하면 보증회사를 거쳐 대출해 준다.
보증회사는 직업과 연령과 신용도 등을 종합하여 엄밀하게 심사를 하여, 이에 통과하면 은행은 대출해 주는데
대출자는 보증회사 보증료를 별도로 지불해야 한다.
또한 은행을 소개하는 부동산 중개업소에 대해서도 소개 수수료를 별도로 지불해야 한다.
이렇게 까다롭게 하는 대신에 심사를 통과하게 되면 융자를 많이 해 주기 때문에 부동산 초기 매입자금 비용은
그리 많이 필요하지 않다. 일본은행의 대출이율은 변동 금리가 제1금융권이 기간이 10년 이상, 금액이 1000만 엔
이상인 경우 0.7%~0.8% 고정 금리가 1.05% 정도이고,제2금융권은 그보다 훨씬 높아지게 된다.
일본주재 한국계 은행 지점은 최하 2,5% 이상이라 아예 경쟁이 안되는데, 이들은 신용도가 떨어져서
일본 은행에서 대출을 못 받는 사람들을 타깃으로 한다.
흥미로운 게, 대출 금액만큼 사망 보험을 들어가서 대출인이 사망하면 보험금으로 대출금이 상환되는 제도가 있다.
대출자가 사망하면 남은 가족들은 대출 없는 집 하나 얻게 된다는 아주 솔깃한 것 같은 제도지만,
론과 별도로 보험료를 이중으로 지불해야만 하는 단점이 있다.
요즘 한국에서는 대출 시 담보권 설정을 은행비용으로 부담하라는 법원의 판결이 있어 달라졌지만,
일본에선 아직도 대출자가 담보 설정 비용을 지불하고 있다.
또 하나, 침체된 부동산 경기를 활성화시키기 위해서 자녀에게 주택을 구입하는 목적이라면 3,000만 엔까지 증여세를 면제해주고 있다.
우리나라도 이런 제도를 도입하면 좋을 듯 하지만 부의 대물림이라는 비판이 거세질듯하다.
부동산취득세
표준 세율은 4% 이다.
과세 표준의 특례
#신축 주택용 토지를 취득했을 때, 일정 요건에 해당하는 경우 세액을 경감한다. (지방세법 제 73 조의 24 제 1 항)
#개인이 거주용으로 제공할 기존 주택용 토지를 취득 했을 때, 일정한 요건에 해당 하는 경우 세액을 경감한다.
#경감 조치를 받기 위해서는 당해 부동산을 취득한 자가 직접 신고 해야만 한다.
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이외에 등기 시에 등록면허세라는 걸 내야 한다. 한국의 등록세와 같은 것이다.
........... 이상과 같이 한국과 다른 점이 많이 있어 주택을 구입할 때 주의를 할 게 몇 가지 있다.
일본의 맨션은 신축한 이후 매년 감가상각을 하여 가격이 다운된다.
그래서 신축과 중고 맨션아파트 가격이 건축 시기에 따라 차이가 많이 난다.
이는 용적률과 건폐율이 전혀 오르지 않아 재건축 시 소유주가 건축비를 부담해야 하기 때문이다.
이는 단독주택도 역시 마찬가지.
보통 저층 건물은 습기가 많은 열도라서 목조가 대부분인데 목조 건축비는 1평방미터(m²) 당 18만 엔 ~30만 엔대로 다양하다.
일류 건설회사는 40년 보증을 내세워 건축비를 30만 엔까지 올리지만 18~20만 엔 정도가 보통이다.
하지만 이곳도 결함 주택이 가끔 나와서 건축 시에는 믿을만한 업자에게 맡겨야 한다.
맨션아파트를 짓는 철근 콘크리트 건물은 1m²당 30만 엔 정도가 대부분이다.
신축인 경우는 매매업자가 10년 동안 하자보수 책임을 지는데 업자가 불이행, 폐업, 부도났을 경우를 대비하여
일정액의 보험료를 내도록 하여 소비자를 보호하고 있다. 단 보증은 건축물 주요 부분에 대해서만이다.
맨션아파트를 구입할 때는 관리비와 수선적립금이라는 부담금이 있다.
한국의 빌라 같은 규모가 작은 소형 맨션에도 관리비와 수선적립금이 있는데,
주택의 관리를 관리회사에 맡기는데 이들의 주 업무가 주로 청소인데 관리비가 만만치 않다.
건물 규모가 아주 작으면 드물게 자치적으로 관리를 하는데 소유자들 간의 의견이 일치가 돼야 가능하다.
관리비는 관리회사에 따라 차이가 나지만 전용면적 60m²정도에 1만 5000~2만 엔 정도 한다.
수선적립금은 말 그대로 중간중간 노후화가 진행되면 수리를 하기 위한 비용으로 건물 가치를 극대화시켜 준다.
고정자산세 및 도시계획세
각 지자체에 따라 다르지만 도쿄도는,
신축 주택이 일정 요건을 충족한 경우에 3년분 (3층건물 이상의 내화 ・ 준불연 건축물은 5년분)에
이런저런 수수료와 부대 비용이 많이 들어가는 일본 사회와 행정을 보니 서민들의 고충을 고려하지 않는 것 같았다.
또한 일본 행정은 아직도 아날로그 시대 같은 느낌이다.
이런 현상은 일본의 동사무소도 마찬가지. 호적등본을 발급받는데도 최근에 겨우 동일 자체체 구역 내에서 발급이 가능하고
타 자치체인 경우 우편으로 신청하거나 직접 본적지까지 가야 하는 불편함이 있다.
2000년대에 들어서 빠르게 발전한 한국의 인터넷 행정은 간편하고 저렴해서 실로 놀랍기 그지없다.
하지만 일본 공무원들의 응대와 친절도는 만족할만하다.